江西省《关于进一步规范国有经营性建设用地出让管理有关工作的通知》（征求意见稿）-自然资源达人

近年来，我省不断规范国有建设用地使用权出让工作，维护公平公正的土地市场秩序，对促进土地资源市场化配置、提高土地利用质量和效益、服务经济社会高质量发展起到了重要作用，但我省部分市、县还不同程度地存在国有建设用地供应计划性不强、“净地”出让规定执行不到位、国有经营性建设用地出让审批程序不规范等问题。为进一步规范我省国有经营性建设用地出让管理，将预防和治理土地出让领域腐败作为落实党风廉政建设责任制的重要内容，促进土地节约集约利用和土地市场平稳健康运行，经省政府同意，现就进一步规范工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等国有经营性建设用地出让管理工作通知如下：

一、夯实国有经营性建设用地出让前期工作基础

（一）科学编制国有经营性建设用地供应计划

各市、县(区)人民政府要根据当地经济社会发展总体形势、房地产市场供需、存量建设用地、租赁住房供应、在库政府储备土地等情况，依据控制性详细规划，科学编制国有经营性建设用地供应计划，合理安排经营性建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式，于每年 3 月 31 日前将年度国有建设用地供应计划在中国土地市场网、各级自然资源主管部门门户网站等相关媒体上公开发布，公开发布的内容应包括具体地块位置、面积、规划用途、拟出让时间等信息。公开路径要统一规范、方便查询，避免层层嵌套。鼓励市、县利用科技手段，借鉴优秀做法，实现在线查询地块位置、信息、实景、周边配套、周边成交地价等内容。对未及时公布供地计划或公布信息不全的市、县，省级将适时进行通报。

（二）严格“净地”出让的有关规定

拟出让的土地及地上附着物、建（构）筑物应该是权属清晰，补偿安置落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件的“净地”。鼓励市、县政府建立健全国有经营性建设用地出让前期开发机制，对拟出让土地完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期基础设施开发建设，明确责任部门，向市场投放产权清晰、配套完善的“熟地”，为促进项目及时落地、防止土地闲置、尽早发挥经济效益做好支撑。不具备“净地”条件的，不得进行土地出让。

（三）加强国有经营性建设用地出让土壤状况风险管控

各市、县(区)人民政府要结合潜在污染地块清单及污染地块环境风险情况，对用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，都应当按照规定进行土壤污染状况调查；对可能存在土壤污染风险的土地，也要通过查询全国污染地块土壤环境管理信息系统、江西省建设用地污染地块信息系统或征求当地生态环境部门意见等方式调查拟出让土地的土壤环境质量。其中符合相应规划用地土壤环境质量要求的地块可以出让；经场地环境调查和风险评估确定为被污染场地的，应当明确治理修复责任主体并编制治理修复方案，未经治理修复或者治理修复不符合相关标准的，不得用于居民住宅、学校、幼儿园、医院、养老场所等项目开发。

二、加强国有经营性建设用地供应过程环节规范管理

（四）规范设定国有经营性建设用地出让有关条件

出让条件的设置要充分考虑国家和省有关供地政策、用地标准、最低价标准、环境保护等相关要求，可设置经营类型、建设要求、自持比例等前置条件。但不得设置影响公平竞争的限制条件，严禁违规在土地出让公告及相关出让文件中为特定竞买人设定企业资质、经营业绩、营业规模、行业排名等其他具有影响公平、公正竞争的限制条件。设置供应前置条件时，市、县自然资源主管部门应当商请提出供应前置条件的部门，书面明确设置前置条件的依据、理由或必要性、具体内容表述及条件、履约监管主体、监管措施、违约处理方式等。

各市、县(区)人民政府要严格执行按宗地出让的规定，对

商品住房用地，严格执行单宗出让面积规模上限规定（小城市和建制镇 7 公顷，中等城市 14 公顷，大城市及大城市以上 20 公顷），不得将两宗以上商品住房用地捆绑出让，且不得为产业项目配套安排商品住宅用地。在满足上述商品住房用地有关规定的基础上，根据整体规划、适应发展等需求，可灵活确定地块面积、组合不同用途和面积的地块搭配供应。

（五）规范国有经营性建设用地出让程序及责任

国有经营性建设用地出让由土地所在地的市、县人民政府有计划、有步骤地进行，由市、县自然资源主管部门具体组织实施。国有经营性建设用地出让方案由市、县自然资源主管部门牵头编制，设置了前置条件的由同级人民政府组织集体研究确定。出让方案未经有批准权限的人民政府批准，不得组织实施。市、县自然资源主管部门作为实施主体，要对出让公告要素及竞买须知中的重点内容进行严格把关，并对竞买申请人竞买资格进行审查后，与竞得人签订成交确认书和出让合同。

（六）规范国有经营性建设用地出让价款管理

国有经营性建设用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。市、县自然资源主管部门要在国有经营性建设用地出让前，采用有关程序委托土地估价中介机构进行土地价格评估，并根据土地估价结果和政府产业政策集体决策确定土地出让起始价，设有底价的一并研究确定底价。符合《江西省产业结构调整导向目录》且用地集约的工业项目出让起始价不得低于所在地土地等别相对应工业用地出让最低价的

70%，但设有底价的，土地成交价格不得低于底价，土地出让

金严格按照土地出让合同约定时间缴纳。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。省级自然资源主管部门将加大监督指导力度，组织对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。

（七）规范国有经营性建设用地出让公告审查制度

各市、县(区)人民政府要对本辖区内国有经营性建设用地出让公告的合法性、真实性、准确性负责，对审查中发现的问题要及时纠正。国有经营性建设用地出让公告内容要符合国家和省有关供地政策、用地标准、工业用地最低价标准等规定。市级自然资源行政主管部门要加强对辖区内各县的国有经营性建设用地出让公告的监测监管，发现公告内容违法违规的，要及时责令撤销公告，限期纠正。

三、加大国有经营性建设用地出让监督监管力度

（八）加强国有经营性建设用地出让合同管理

国有经营性建设用地出让合同应严格约定交地时间、开竣工时间和容积率等规划条件、价款及缴纳方式、违约责任等内容。招拍挂出让活动结束后，中标人、竞得人应按中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》；属房地产用地的，必须在土地出让成交并公示结束后，10 个工作日内签订出让合同，土地出让价款分期缴纳的，首期缴纳期限不得超过一个月。土地出让公告期满三个月之内，或土地成交公示期满一个月内，要在国家土地市场动态监测与监管系统内录入合同，取得电子监管号。

（九）严格土地利用条件变更审批

国有经营性建设用地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划条件。确需变更土地用途和容积率等规划条件的，应当以控制性详细规划为依据，并符合法律法规及相关规范要求。不得以会议纪要、抄告单等文件形式替代规定的变更程序。建设单位应当根据调整后的规划条件，及时向自然资源主管部门申请办理签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并按照规定补缴土地出让金等，补缴金额应在组织评估后经集体研究确定。对于划拨或出让土地改变土地用途为商品住宅用地的，由市、县人民政府收回土地使用权依法重新公开供应，并根据相关地价评估规程对原受让方给予相应补偿。对于规划条件以外的业态要求、房屋销售限价等其他土地利用条件确需变更的，经市、县人民政府研究批准后，市、县自然资源主管部门集体研究核定土地出让金并完善用地手续。

（十）加强对“净地”交付及供应的督查考核

各市、县(区)人民政府要建立健全“净地”交付机制，承担“净地”交付主体责任。要由各级政府牵头，相关部门、竞买企业组成联合认定组，签订交地确认书后，签订《国有建设用地使用权出让合同》。省级将定期对各地出让土地的“净地” 交付情况进行督查，对不满足“净地”交付要求的市、县，将予以通报。

（十一）严肃处理违约违规行为

充分利用大数据等技术手段，加大国有经营性建设用地出让违法行为的查处力度，建立健全土地市场失信惩戒机制。对通过行贿、恶意串通等非法手段等竞得土地，或在竞得土地后不及时签订成交确认书或者出让合同、未按照合同约定及时缴纳土地出让金、开竣工、违法转让土地等违法违规行为的竞得人（受让人），按照相关法律法规、土地出让公告、出让合同约定及进行处理。采取取消参与竞买资格、取消竞得资格、征收违约金、解除出让合同、收回已出让土地、限制一定期限内参加土地竞买、竞买保证金全部或部分不予退还等措施，营造公平、公正、公开、诚信的土地市场环境。

四、强化国有经营性建设用地出让组织保障

（十二）严格实行集体决策机制

各地要建立健全由政府牵头，财政、工信、自然资源、住建、生态环境、水利、应急管理、综合行政执法、林业等部门参与的土地出让协调决策机制，组织审查土地出让方案，协调解决土地出让中的有关问题；涉及重大事项要及时向同级党委报告。各级政府要按照“专业评估、集体研究、依法决策、结果公示”的要求，依法履行土地出让管理职责，决策过程做到公开透明、有案可查、永久追溯。凡未经有关会议集体决策审议通过的宗地，不得进行出让。各级领导干部不得违规插手干预具体出让行为。土地出让行为被认定违法违规的，严格按照法律法规，依法追究相关单位和人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法查处。

（十三）严格落实共同责任机制

各市、县(区)人民政府、各有关部门要高度重视国有经营性建设用地出让管理工作，要切实加强土地市场领域廉政建设。土地供应合同应对发改、工信、自然资源、生态环境、住建、商务等部门提出的产业类型、产出效率和节能、投资强度、亩均税收、容积率、绿地率、排放、环保、建筑系数、建筑方式、招商条件等要求进行明确，作为相关部门的监管依据。按照“谁职责，谁提出，谁负责”的原则，各相关部门应对合同的履行情况进行监督监管，并适时通报给自然资源主管部门。项目竣工投产达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法进行处置。对履约不到位的受让人，严格按照出让合同的约定，依法追究受让人违约责任。